Begroting en MJOP 2027 ter discussie
De essentie
Per onderdeel
Alle posten
Waarom zes appartementen meer dan 31% stijgen
De bijdrage van 4034, 4035, 4324, 4325, 4514 en 4515 stijgt met 31 tot 39%, tegen 21 tot 28% voor de meeste andere appartementen (het penthouse buiten beschouwing). Ibotec rekent niet verkeerd: de bijdrage volgt exact de splitsingsakte. De oorzaak is dat de begroting juist de posten fors verhoogt waarvoor deze zes woningen volgens de akte een groot aandeel dragen.
Verdeelsleutels uit de akte (artikel 2 lid 4)
| Akte | Post | Deze zes woningen | Stijging 2027 |
|---|---|---|---|
| sub g · grond en opstallen + opstalverzekering (/9.024) | Opstallen | teller 220 (4034, 4324, 4514) of 210 (4035, 4325, 4515); kleine woning 115 | € 34.175 → € 74.848 (+119%); reservering € 16.855 → € 53.000 |
| sub f · Sedem-vegetatiedak (/60) | Sedemdak | 10/60 elk voor 4324, 4325, 4514 en 4515; 4034 en 4035 niets | € 4.527 → € 8.252 (+82%); reservering € 1.487 → € 5.000 |
| sub b · trappenhuis, gelijke delen | Trappenhuis 3 | 4034 en 4035 elk 1/14 (grootste aandeel per woning) | +37% |
De posten die dalen (Algemeen −24%, Diverse kosten, Buitengevels) lopen via sleutels waarin deze woningen minder zwaar wegen; dat compenseert weinig.
Opbouw van de stijging per maand
| Appartement | 2026 | 2027 | Stijging | Opstallen | Sedem | Trappenhuis | Overig |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4034 | € 321,53 | € 421,95 | +31,2% | +€ 82,63 | – | +€ 35,02 | −€ 17,23 |
| 4035 | € 304,31 | € 401,94 | +32,1% | +€ 78,88 | – | +€ 35,02 | −€ 16,26 |
| 4324 | € 390,04 | € 530,67 | +36,1% | +€ 82,63 | +€ 51,73 | +€ 26,32 | −€ 20,05 |
| 4325 | € 369,64 | € 508,43 | +37,5% | +€ 78,88 | +€ 51,73 | +€ 26,32 | −€ 18,15 |
| 4514 | € 386,16 | € 530,10 | +37,3% | +€ 82,63 | +€ 51,73 | +€ 30,57 | −€ 20,99 |
| 4515 | € 366,05 | € 508,06 | +38,8% | +€ 78,88 | +€ 51,73 | +€ 30,57 | −€ 19,17 |
| ter vergelijking 4422 | € 251,20 | € 307,57 | +22,4% | +€ 43,19 | – | +€ 26,32 | −€ 13,15 |
Controle: de berekening uit de tellers van de akte (lid 1 inclusief +25 per garageplaats, sub b, d, e, f en g) is voor alle 63 appartementen gelijk aan de bijdrage van Ibotec, tot op 2 cent, in 2026 en 2027.
De rol van het dakterras
Deze zes woningen hebben een dakterras van ongeveer 75 m²; een aantal vergelijkbare woningen heeft 40 m². De akte noemt de grondslag van de tellers voor sub g niet, maar het patroon is duidelijk: bij gelijke grootteklasse (teller 49 voor kozijnen) hebben de woningen met ± 75 m² dakterras teller 210 of 220 en die met ± 40 m² teller 180. 4034 heeft zelfs een kleiner algemeen breukdeel dan 4234 (710 tegen 755), maar een hogere teller voor opstallen (220 tegen 180). Het terras ligt op het gemeenschappelijke dak boven andere woningen (artikel 9), en weegt dus mee in de verdeling van onderhoud aan grond en opstallen.
- Ten opzichte van de woningen met 40 m² terras betalen de zes ongeveer € 15 per maand meer aan de stijging van opstallen; ten opzichte van een kleine woning ± € 40 per maand.
- Sub g is één sleutel voor alles in opstallen. Het terrasgewicht telt dus ook mee bij posten die niets met het terras te maken hebben: de grote posten in 2034–2036 zijn gevels (voegwerk, hydrofoberen, reinigen) en de renovatie RGA. Daken en balkons zijn samen maar ongeveer een derde van het fonds (€ 651.000 van € 2,04 miljoen). Een andere verdeling vraagt een wijziging van de splitsingsakte.
Toets van het MJOP
- Fonds Opstallen (H): met € 53.000 per jaar (+5% per jaar) staat het fonds in 2036 nog € 87.750 rood en loopt het daarna op tot bijna € 700.000 (2047). De piek in 2034–2036 bepaalt de storting. Benodigde storting 2027 om tot 2050 niet rood te staan: ± € 60.000 (MJOP zoals voorgesteld), ± € 51.000 zonder hydrofoberen 2035, ± € 45.000 zonder de RGA-post in 2034, ± € 39.000 zonder beide. Elke € 1.000 storting in dit fonds kost deze zes woningen ± € 24 per jaar, een kleine woning € 13.
- Fonds Sedem (G): vervanging van het hele sedemdak in 2040 (€ 153.000). Met de oude storting (€ 1.487) ontstaat een tekort van ± € 77.000; met € 5.000 nog € 8.400; ± € 5.400 per jaar is precies genoeg. De verhoging is dus te verdedigen, maar komt voor 2/3 bij vier woningen terecht (zo staat het in de akte).
- Afwijkingen van de akte in de toedeling (klein): buitenschilderwerk stalen hekwerk (± € 89.000) staat in fonds H, maar valt volgens sub d onder buitengevels; de looppoort hoort bij sub e (gelijke delen), de druktest droge blusleiding bij het trappenhuis (sub b); hefplateau en rioolontstopping vielen in 2026 onder de trappenhuizen en staan nu onder opstallen. De reservering duurzaam wordt in gelijke delen verdeeld; volgens de akte hoort die bij het algemene breukdeel (dat zou deze zes juist iets meer laten betalen).